BLOGUE INVITÉ. Cette semaine, avec des collègues, nous sommes allés faire une présentation au sujet des responsabilités légales d’un liquidateur. J’y ai partagé une histoire d’horreur de laquelle j’ai été témoin il y a plus de dix ans, durant laquelle une mauvaise décision prise par les liquidateurs leur a valu environ 200 000$ en dommages.
L’histoire se résume comme suit : une femme vivant à Saint-Lambert est décédée. Ce sont ses deux nièces, seules héritières de la succession, qui furent nommées liquidatrices de leur feue tante. Ces dernières demeuraient à Ottawa. Elles se sont rendues à Saint-Lambert une fin de semaine pour vider la maison, dans le but de la vendre dans les mois qui suivraient. Ce qu’elles ont omis de faire, c’est communiquer avec les assureurs pour les informer que la maison de la défunte tante était maintenant vide à la suite de son décès.
Ce qu’il faut préciser, c’est que la tante est décédée en plein mois de janvier, alors qu’il faisait très froid dehors. Les nièces n’ont pas pensé à ajuster le chauffage, ni à vidanger les tuyaux et à fermer l’entrée d’eau de la maison. L’inévitable est arrivé : dégât d’eau majeur. C’est le voisin qui, lorsqu’il a remarqué que de l’eau coulait devant la maison, sachant que la maison n’était pas habitée, a appelé les pompiers pour gérer la situation. Les dommages se sont élevés à près de 200 000$. Quelle horreur!
Les assureurs ont refusé la réclamation de dommages. Un décès entraîne un changement d’affectation en ce qui concerne le contrat d’assurance habitation : la résidence devient alors vacante et il est nécessaire d’en informer l’assureur. De façon générale dans cette situation, l’assureur délivrera un permis de vacance, conçu pour les maisons vacantes et inoccupées. Malheureusement dans cette histoire, les liquidatrices sont passées à côté de cette importante étape. Elles se sont vues obligées de payer les dommages avec les actifs de la succession.
Il ne faut jamais oublier que le rôle de liquidateur est accompagné de grandes responsabilités. La protection des actifs de la succession est une des tâches les plus importantes.
Voici donc quelques gestes concrets à poser pour protéger la valeur marchande d’une maison laissée vacante :
- Vérifier la police d’assurance habitation et faire les modifications nécessaires avec l’assureur rapidement afin que la demeure soit adéquatement assurée. Il s’agit généralement d’obtenir un permis de vacance;
- Changer les serrures devant le doute que quelqu’un puisse avoir accès à la maison;
- Visiter la maison régulièrement et maintenir le chauffage à un niveau minimal afin d’éviter les dégâts d’eau l’hiver;
- Entretenir le terrain : l’été, tondre la pelouse et entretenir la piscine, par exemple, et l’hiver, déneiger l’entrée.
Parmi les tâches à effectuer, je crois que d’avertir l’assureur rapidement devrait être la priorité. La valeur d’un bien immobilier est souvent considérable et représente un héritage important, d’où la nécessité de prendre des mesures pour le protéger.
