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Intuitivement, on se doute que la présence d’une station de métro à proximité est associée à une plus-value sur la propriété, ce que plusieurs études empiriques confirment. La valeur plus élevée près d’une station peut toutefois varier selon les régions du monde et les autres options de transport possibles.
Dans le cas du métro de Montréal, l’étude réalisée à partir des transactions du Registre foncier colligées par JLR a permis de détecter une valeur supplémentaire donnée aux propriétés situées à l’intérieur d’un rayon de deux kilomètres autour d’une station de métro. Au-delà de cette zone, les impacts n’étaient pas significatifs.
Résumé de la méthodologie
Afin de déterminer la valeur accordée à la proximité d’une station de métro, une régression linéaire a été effectuée dans laquelle plusieurs variables ont été intégrées. Cela permet de comparer la plus-value attribuable à la proximité d’une station de métro pour des habitations similaires.
Le modèle utilisé comprend quatre types d’immeubles, soient les unifamiliales, les copropriétés, les duplex et les triplex. Au total, l’ensemble des variables dépendantes de la régression permettent d’expliquer 77% de la valeur des propriétés.
Résultats
Pour notre sujet d’intérêt, la distance à la station de métro, cinq zones ont été créées. Ainsi, les quatre premières zones d’intervalles de 500 mètres sont comparées à la zone de contrôle, c’est-à-dire une zone comportant les propriétés situées de 2000 mètres à 4500 mètres du métro. Sans grande surprise, la plus-value diminue à mesure qu’on s’éloigne de la station passant de 9,0% dans les 500 premiers mètres à 2,2% dans la zone de 1500 à 2000 mètres.
Impact moyen de la distance à une station de métro sur le prix des propriétés
Ainsi, selon les résultats, une propriété payée 400 000$ située à plus de deux kilomètres d’une station de métro, mais à moins de 4,5 kilomètres afin de rester dans un secteur similaire, coûterait donc environ 436 000$ si elle était localisée à moins de 500 mètres du métro.
Des modèles ont également été effectués en isolant les copropriétés et les unifamiliales. Pour les deux types d’habitations, une plus-value significative a été observée à l’intérieur d’un rayon de deux kilomètres. La valeur supplémentaire obtenue dans le premier kilomètre était plus élevée pour les copropriétés que pour les unifamiliales.
Une hypothèse pouvant expliquer ce résultat est l’absence de stationnement plus fréquent pour les copropriétés que les unifamiliales. En fait, lorsque la propriété n’inclut pas de stationnement, le résidant est plus susceptible d’être dépendant des transports en commun et, donc, d’y attribuer une valeur supérieure. Le modèle ne contenant pas de variable pour considérer cet effet, cela pourrait expliquer partiellement les résultats différents pour les deux types d’habitations.
Pour le modèle incluant seulement les copropriétés, une analyse plus spécifique sur les 500 premiers mètres a été effectuée, ce qui montre un autre constat intéressant. En effet, en découpant cette zone en cinq rayons de 100 mètres, on remarque que les propriétés situées de 100 mètres à 200 mètres et celles localisées de 200 mètres à 300 mètres de la station avaient une plus-value plus élevée que celles localisées à moins de 100 mètres.
La valeur plus faible très près de la station pourrait être associée à des désagréments engendrés par une trop forte proximité tels que les va-et-vient fréquents et le bruit plus important.
En conclusion, il existe une plus-value pour la proximité d’une station de métro, celle-ci peut, toutefois, varier selon le type de logement, les autres options de déplacements présents ou encore selon la distance par rapport au centre-ville.
Dans quelques semaines, je vous parlerai de la valeur supplémentaire accordée à une habitation à proximité d’une station de train dans la région de Montréal.
Pour plus de détails sur la méthodologie et les résultats obtenus, vous pouvez consulter l’étude complète de JLR.
Me suivre sur Twitter : @JFontaineJLR
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