Louer ou acheter? Des pistes pour répondre à l'éternel dilemme. Source: Fotolia
BLOGUE INVITÉ. Au Canada, 34,7% des jeunes adultes âgés de 20 à 34 ans habitaient chez leurs parents en 2016 selon les données du recensement de Statistique Canada. Dans la RMR de Montréal, ce pourcentage atteignait plutôt 33,1%.
Habiter chez ses parents est sans contredit la façon la plus économique de se loger, toutefois, un jour ou l’autre, il faut quitter le nid familial. Alors la question se pose, louer ou acheter? Qu’est-ce qui engendrera le plus de dépenses?
On peut se questionner sur ce choix à tout moment au cours de notre vie et la réponse pourrait changer selon notre réalité. Afin de prendre la décision la plus éclairée possible, il est conseillé de faire quelques calculs.
Voici un exemple:
Tout d’abord, calculons le coût total d’habitation pour un ménage qui aurait acheté une copropriété 200 000$ dans l’arrondissement de Villeray–Saint-Michel-Parc-Extension en 2013 et revendue celle-ci en 2018.
Dépense de départ :
Mise de fonds (10%) : 20 000$
Droit de mutation : 1750$
Notaire, assurance titre, inspection, évaluation demandée par le prêteur, rénovations mineures/décorations : environ 6000$
Taxe sur l’assurance hypothécaire (devra être payée au moment de l’acquisition) : 399 $
Total des dépenses au moment de l’acquisition : 28 149 $
Dépense première année (2013) :
Prêt hypothécaire : 180 000$ + 4 000$ (prime d’assurance hypothécaire ajoutée au prêt, le pourcentage de prime a changé depuis 2013)
Paiement hypothécaire (taux d’intérêt à 3%, amortissement sur 25 ans) : 870,77*12=10 449$
Taxes foncières et scolaires annuelles (ce montant peut différer grandement d’une ville ou d’un arrondissement à l’autre) : environ 2 354$
Frais d’entretien (frais de condo et autres dépenses) : 3 000$
Assurance : 350$
Dépenses totales de la première année : 16 153$
Les dépenses des années subséquentes sont similaires, mais varient légèrement selon l’évolution des taux de taxation, de la valeur de l’immeuble ainsi que de l’inflation.
Total des dépenses après 5 ans : environ 109 470$
Vente de la propriété après 5 ans :
Selon une étude de JLR datant de 2015, 7 ans après l’acquisition d’une copropriété la moitié des ménages auront revendu leur logement, il serait donc peu étonnant qu’après 5 ans le propriétaire ait changé ses plans. Durant la période considérée, le prix des copropriétés à Montréal a crû de 17%, ce qui fait que le ménage peut espérer revendre sa propriété 234 240$. Dans certaines situations, le gain à la revente pourrait être plus important, mais il est également possible qu’une perte soit enregistrée.
Prix de vente en 2018 : 234 240$
Moins :
- Prime courtier (5 %) : 11 712$
- Solde hypothécaire après 60 mois : 157 752$
Profit de la vente : 64 776$
Coût final de la propriété = Profit de la vente — Dépenses totales après 5 ans = 44 694 $
Bref, le coût total pour se loger dans un tel type d’habitation a été de 44 694$. Par contre, tout économiste vous dira qu’on ne doit pas considérer seulement les différents frais, mais plutôt le coût de renonciation. Quel aurait été le coût pour la location du même type de logement? Qu’auriez-vous fait avec l’argent économisé?
Coût de la location :
Loyer dans un logement équivalent : 1000$ par mois en 2013 (avec une augmentation de 1% par année. Les hausses maximales sont régies par la loi et sont généralement plus faibles que l’inflation.)
Assurance locataire : 300$ par année (indexée à 2%)
Coût total de la location de la première année : 12 300$.
Total des dépenses après 5 ans : 62 773$.
Les frais de départ ainsi que les coûts mensuels sont inférieurs pour le locataire. Celui-ci peut donc décider d’investir les sommes économisées. Par conséquent, on ne peut pas simplement comparer les 2 montants de dépenses totales.
Afin de faire une comparaison juste, nous considérons les mêmes montants de dépenses pour les 2 options, mais l’argent économisé par le locataire est investi à un taux de 4%. De cette façon, après 5 ans, le locataire aura mis de côté 54 188$. En soustrayant ce montant du 109 470$ dépensé (argent investi et coût du loyer), on obtient un coût total pour la location de 55 282$.
Bref, pour une même dépense de départ après 5 ans le ménage locataire aurait 10 587$ de moins dans ses poches. Ainsi, dans le cas présent, l’acquisition aurait été moins coûteuse que la location. Cependant, selon l’évolution du marché immobilier et du rendement de ses placements, le résultat peut grandement différer.
Dans tous les cas, faire un « Tanguy » de soi-même serait probablement l’option la moins coûteuse, mais une fois cette option éliminée, l’achat est généralement la meilleure solution, financièrement parlant, pour une personne qui souhaite résider longtemps au même endroit. À court terme, en revanche, la location est habituellement plus avantageuse. Il s’agit d’une tendance et il ne faut pas oublier que chaque cas est unique.
De plus, le choix d’acheter ou de louer demeure personnel et n’implique pas seulement des considérations financières, cependant, il est toujours préférable de faire quelques calculs afin de prendre la décision la plus éclairée possible.
Pour plus de détails sur les coûts d’être propriétaire ou locataire, n’hésitez pas à consulter l’étude complète de JLR.
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