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BLOGUE INVITÉ. Maintenant que l’année est terminée, on peut officiellement dire que le marché immobilier en 2019 a été marqué par la progression des ventes et des prix. Dans la région de Montréal, la forte demande de maisons unifamiliales a d’ailleurs mené à plusieurs surenchères.
Pour 2020, plusieurs facteurs laissent croire à un marché qui demeura dynamique et en croissance, par contre, l’amplitude des hausses devrait être moins élevée. Voici quelques éléments à surveiller :
Emploi
Le taux de chômage a atteint des records de bas niveau à plusieurs reprises en 2019. Pour la période couvrant les mois de janvier à novembre 2019, le taux de chômage moyen s’est établi à 5,1 %. Entre novembre 2018 et 2019, 45 000 emplois ont été créés, dont 39 000 à temps plein. Le marché du travail a été très dynamique en 2019, toutefois un certain affaiblissement a été observé en fin d’année. Il est trop tôt pour parler d’un revirement de tendance, mais il est probable que le ralentissement des différentes économies mondiales ait des répercussions négatives sur le marché du travail au Québec. Même s’il y avait une légère remontée du taux de chômage en 2020, la bonne tenue de l’emploi devrait continuer de favoriser la demande de logements cette année, mais possiblement de façon moins marquée qu’en 2019.
Démographie
À long terme, la démographie est le principal facteur déterminant la demande de logements. Au Québec, 32 000 ménages privés devraient s’ajouter en 2020, selon les prévisions de l’Institut de la Statistique du Québec. Cette estimation est inférieure au nombre de nouveaux ménages créés en 2018 et 2019. Un ralentissement de la croissance est donc prévu en 2020. Ainsi, la hausse de population stimulera la demande de logement cette année, mais plus faiblement qu’au cours des dernières années.
Le facteur démographique aura des impacts très différents d’une région à l’autre. En fait, environ 60% des nouveaux ménages s’installeront dans la RMR de Montréal. Qui plus est, dans ce secteur, l’arrivée de résidents non permanents et d’étudiants étrangers pourrait également accroître la demande de logements rapidement (surtout locatif). Ainsi, le contexte démographique entraînera une augmentation de la demande dans cette région. À noter que la modification des seuils d’immigration ou de la réglementation concernant les résidents permanents pourrait faire changer la demande de logements locatifs rapidement dans la région de Montréal.
Au contraire, sur la Côte-Nord, une diminution de population de 0,3% devrait s’observer entre 2019 et 2020. Quant au Bas-Saint-Laurent, au Saguenay–Lac-Saint-Jean et à la Gaspésie-Île-de-la-Madeleine, les hausses prévues de population varient entre 0,1% et 0,2% pour la prochaine année. Dans ces régions plus éloignées, les faibles croissances de population en 2020 se transformeront en baisses à plus long terme. Les répercussions seront donc majeures sur la demande future de logements. Dans ce contexte, une stagnation des prix pourrait être observée dans ces régions, du moins en terme réel, car les augmentations de prix risquent d’être similaires ou inférieures à l’inflation sur le long terme.
Taux d’intérêt et réglementation
La Banque du Canada a procédé à cinq hausses de 0,25 point de pourcentage du taux directeur entre la mi-2017 et la fin 2018 pour atteindre 1,75%. Depuis, l’institution a maintenu le statu quo. Ce revirement de situation, ainsi que les baisses du taux directeur américain, ont eu pour effet de modifier les anticipations. Ainsi, les taux hypothécaires fixes sur 5 ans proposés par les prêteurs ont diminué. Pour 2020, les taux d’intérêt devraient rester bas. Étant donné les inquiétudes concernant l’économie mondiale qui persistent et la croissance de l’économie canadienne qui risque de ralentir, la Banque du Canada devrait maintenir le statu quo. Elle pourrait toutefois réviser le taux directeur à la baisse en cas de ralentissement économique plus important que prévu. Au final, les bas taux devraient continuer à aider les ménages à devenir propriétaires.
En ce qui concerne la réglementation, l’augmentation du plafond du Régime d’accession à la propriété (RAP) et le programme de prêts participatifs mis en place par la SCHL devraient favoriser la demande de logement pour 2020.
Offre
Au cours des deux dernières années, plusieurs promoteurs se sont tournés vers le secteur locatif. Avec des taux d’inoccupation très faibles, la demande se faisait forte dans ce marché. Par conséquent, la construction d’autres types de propriétés a été un peu délaissée. De janvier à novembre 2019, 8149 résidences pour propriétaires absolus et 7515 copropriétés ont été mises en chantier dans les RMR et agglomérations de 50 000 habitants et plus selon la SCHL. Ces nombres représentent des reculs respectifs de 1% et 14% relativement à la même période en 2018.
Néanmoins, malgré des baisses de nouvelles constructions, le nombre d’habitations destinées aux propriétaires absolus achevées et non écoulées a atteint 1524 en novembre 2019, soit une hausse de 32% par rapport à novembre 2018. Il faut dire que l’année dernière, le plus bas niveau en 10 ans avait été atteint. Bref, même si le nombre de propriétés invendues a crû, il ne faudrait pas conclure à un revirement de situation important pour l’instant.
Pour les copropriétés, pendant plusieurs années, le nombre d’unités non écoulées était élevé, mais depuis quelque temps, le total des invendues sur le marché ne cesse de reculer. Il y avait seulement 1695 copropriétés achevées et non écoulées au Québec en novembre 2019 soit 31% de moins qu’à la même période en 2018. La situation se resserre en ce qui concerne la copropriété, ce qui pourrait favoriser la montée des prix.
En résumé, la croissance des prix et des ventes devrait toujours être au rendez-vous en 2020 puisque plusieurs facteurs soutiennent celles-ci. Cependant, la progression des prix et des ventes risque d’être plus modérée que l’année dernière, car plusieurs facteurs ayant contribué aux augmentations en 2019, comme la baisse des taux d’intérêt et la création d’emplois, ne seront pas des sources de hausses aussi importantes en 2020. Aussi, la croissance démographique se fait moins forte, ce qui réduit l'augmentation de la demande de logements. Dans certaines régions du Québec, le marché pourrait stagner en 2020, mais la région de Montréal devrait continuer de faire bonne figure, puisque la population croîtra et que le nombre de propriétés neuves achevées en 2020 risque d’être plus faible qu’en 2019.
Pour plus d’informations, vous pouvez consulter le rapport complet de JLR.
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