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Dans mon précédent article, je vous présentais l’impact de la proximité d’une station de métro sur le prix des propriétés à proximité.
L’analyse a été refaite par JLR à partir des ventes publiées au Registre foncier, mais cette fois pour les trains. Les résultats sont toutefois beaucoup moins concluants.
Alors que l’impact positif sur le prix des résidences situées à distance de marche d’un métro est indéniable, le portrait est différent lors de la présence d’un train. À l’intérieur d’un rayon de 500 mètres et moins de la gare, il n’y avait aucun effet positif significatif à être près de la gare par rapport à être entre 1500 mètres et 7000 mètres de celle-ci.
En fait, contrairement au métro, il y a plusieurs facteurs négatifs reliés à la proximité d’une station d’une gare de train tel que le bruit. Les rails qu’utilisent les trains de banlieue peuvent aussi servir au transport de marchandises ce qui implique plusieurs passages par jour. Ainsi, le bruit répété peut être un inconvénient majeur pour quelqu’un résidant très près de la gare.
Selon les régressions effectuées, une maison équivalente était généralement plus chère si elle se situait entre 500 mètres et 1000 mètres d’une gare de train qu’à l’intérieur des 500 premiers mètres.
Entre 500 mètres et 1500 mètres de distance d’une gare (soit une distance de marche), une même propriété obtenait, dans une majorité de cas, une plus-value par rapport aux unifamiliales situées plus loin. Par contre, les résultats variaient grandement selon les méthodes utilisées.
Plusieurs aspects expliquent la plus-value plus faible, voire inexistante dans certains cas, d’être à distance de marche d’un train par rapport à une distance équivalente d’un métro. Tout d’abord, le train offre beaucoup moins de départs quotidiens ce qui en limite l’utilisation et donc le bénéfice.
Aussi, un autre moyen de transport doit fréquemment être adopté par les utilisateurs du train de banlieue pour leur déplacement de tous les jours. Par conséquent, ils sont plus susceptibles d’être propriétaires d’un véhicule. Ceci, ajouté au fait que plusieurs espaces de stationnement sont disponibles, rend l’idée d’être à distance de marche de la gare moins attrayante qu’elle ne l'est pour les métros.
Finalement, le train est bénéfique pour ses usagers, mais l’effet de proximité est moins évident à cerner dans le prix des propriétés puisque les usagers habitent souvent à une importante distance de la station. Dans certains cas, pensons, par exemple, à la gare de Saint-Bruno, il n’y a pratiquement aucune habitation à moins d’un kilomètre de la gare.
Palmarès des gares
Pour ceux qui seraient intéressés à habiter à moins de 1,5 km d’une gare de train de banlieue, voici le palmarès des 10 gares les plus chères et les moins chers selon le prix médian des unifamiliales vendues entre le 1er janvier 2015 et le 31 octobre 2018 .
Top 10 des plus chères :
Gare ; Prix médian
- Mont-Royal ; 1 200 000$
- Vendôme ; 1 113 107$
- Canora ; 953 990$
- Beaurepaire ; 574 713$
- Bois-Franc ; 574 605$
- Montréal-Ouest ; 565 683$
- Baie-d’Urfé ; 565 000$
- Bois-de-Boulogne ; 547 000$
- Parc ; 538 200$
- Saint-Lambert ; 517 500$
Parmi les gares les plus chères, seule celle de Saint-Lambert n’est pas située sur le territoire de l’île de Montréal
Top 10 des gares les moins chères :
Gare ; Prix médian
- Saint-Jérôme ; 190 179$
- Grand-Moulin ; 206 948$
- Sainte-Thérèse ; 243 636$
- Repentigny ; 245 295$
- Dorion ; 246 417$
- Delson ; 249 900$
- Pincourt-Terrasse-Vaudreuil ; 250 000$
- Mascouche ; 251 352$
- Deux-Montagnes 253 538$
- Île-Perrot 261 410$
Dans le cas des gares où les maisons sont les moins dispendieuses, aucune n’était située sur l’île de Montréal et trois étaient en fin de ligne.
Et le REM…
Même si la plus-value des gares de train sur le prix des propriétés à distance de marche par rapport à celles un peu plus loin est faible, voire inexistante dans certains cas, tout porte à croire que l’effet devrait être plus élevé pour les gares du futur REM.
Tout d’abord, en termes de nombre de passages, le REM ressemblera davantage aux métros qu’aux trains et offrira donc une solution de transport à plusieurs déplacements plutôt que principalement pour le travail. Aussi, il s’agit d’un système léger sur rail, par conséquent, les désagréments par rapport au bruit devraient donc être moindres lors des passages du REM que ceux d’un train conventionnel. Finalement, le nouveau système permettra de rejoindre facilement 3 lignes de métro, ce qui pourrait améliorer l’efficacité du déplacement des usagers.
Toutefois, à court terme, plusieurs lignes de trains seront perturbées par l’arrivée du REM ce qui pourrait avoir un impact négatif sur l’attractivité des propriétés à proximité de ces lignes.
Pour plus de détails sur la méthodologie et sur les prix médians aux alentours des autres gares, vous pouvez consulter l’étude complète de JLR.
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