Légende: Le REM pourrait venir changer la donne dans de nouveaux secteurs si le service est au rendez-vous. [Photo: 123RF]
Oubliez les éclairages au néon, les tapis délavés et les cubicules beiges, le marché des locaux à bureaux vibre actuellement au son d'une petite révolution qui ne fera que s'amplifier. Survol des tendances qui feront éclater le bureau traditionnel.
La construction des immeubles de grande qualité, les « triples A », comme la tour Deloitte, a entraîné un déplacement des locataires qui recherchaient des emplacements de prestige, constate Andrew Maravita, directeur général pour la firme de services-conseils en immobilier Colliers au Québec. Selon lui, non seulement il reste de la place pour la construction de nouvelles tours haut de gamme, mais cette fuite vers la qualité force de nouveaux investissements.
« Les propriétaires se doivent d'investir pour s'assurer que leurs bâtisses sont au même niveau que les autres, avise M. Maravita. Notamment sur le plan des frais d'exploitation, comme le chauffage. Nous sommes capables de savoir exactement quels emplacements sont concurrentiels sur ce plan. Il faut donc profiter du changement de locataire, si vous avez un immeuble de catégorie "B", pour remettre au goût du jour. »
Attirer les locataires, en passant par leurs employés
Cet attrait pour les bureaux neufs ne s'explique pas seulement par la faiblesse de leurs coûts opérationnels. L'attrait du neuf s'explique par la popularité du développement durable, remarque Roger Plamondon, président, Développement immobilier et acquisitions chez Broccolini. « Il y a cinq ans, un immeuble LEED, c'était un "nice to have", maintenant, c'est un "must have". »
Les services offerts changent avec les générations, croit Martine Sirois, directrice, Produits bureaux et industriels chez le Groupe Altus. « En ce moment, les propriétaires essaient d'améliorer leurs immeubles pour créer plus d'espaces communs offrant des services aux locataires : de la place pour ranger les vélos et des douches pour se laver, par exemple. Les services aux entreprises locataires ont un impact direct sur l'attrait qu'elles exercent sur leurs employés ou candidats potentiels. »
Le choix de l'emplacement s'explique aussi par les employés, expose M. Plamondon. « Puisque la main-d'oeuvre qualifiée est devenue une denrée rare, les employeurs veulent les attirer avec des services connexes à proximité du bureau, soit le concept du "work, live and play", comme des garderies, des restaurants, des gyms et des boutiques. Sans parler du transport. »
L'importance du transport
La facilité d'accès au bureau par les divers réseaux de transports, notamment par les transports en commun, est en effet l'un des éléments primordiaux pour attirer les employés. Ce n'est donc pas un hasard si les emplacements du centre-ville et du coeur de l'île sont prisés ; c'est qu'ils sont particulièrement bien desservis par les pistes cyclables, le métro et les autobus. Et l'entrée en service du réseau électrique métropolitain (REM) dans un horizon de quelques années pourrait se révéler être un « game changer », croit Roger Plamondon. Selon l'expert, « avec les grands travaux qui ont cours actuellement, les employés et les employeurs sont très préoccupés par les questions de temps de transport. Le REM pourrait venir changer la donne dans de nouveaux secteurs si le service est au rendez-vous ». Ainsi, l'Ouest-de-l'Île et la Rive-Sud pourraient devenir de plus en plus prisés par les employeurs. « Certains pôles, où se trouveront des stations du REM, vont se démarquer, pense Mme Sirois, du Groupe Altus. Notamment le Technoparc, le Dix30, Pointe-Claire et Solar Uniquartier. »
L'effet « WeWork »
L'autre grande tendance qui ébranle le marché du bureau depuis quelques années : la densification des espaces de travail. « C'est une tendance qui ressort de plus en plus, remarque Mme Sirois. » D'ailleurs, selon Laurent Benarrous, de chez Avison Young : « Règle générale, chaque changement de bail s'accompagne d'une réduction de la surface louée. Il faut dire que pour une entreprise, la location du local est souvent le deuxième poste budgétaire. »
Une tendance lourde qui explique sans doute la popularité des formules de location flexibles comme le proposent les locaux de travail partagés. L'arrivée massive des formules à la « WeWork », ce géant américain du coworking, est remarquable, pense M. Benarrous, qui croit que les grands locateurs devraient s'en inspirer plus tôt que tard. « Les propriétaires devraient eux aussi devenir des fournisseurs de services plutôt que de simplement être passifs et mettre des locaux en location. Les propriétaires doivent se demander comment aider leurs locataires, des entreprises, à mieux performer. » Pour lui, pas de doute, il y a de quoi s'inspirer dans la façon dont les WeWork de ce monde négocient leurs baux et mettent en marché leur produit, soit de l'espace.
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