La demande actuelle pour les immeubles industriels est particulièrement élevée. (Photo: 123RF)
LES GRANDS DE L'IMMOBILIER. Quels sont les immeubles qui ont de fortes chances de se retrouver au sein du classement des dix plus importantes transactions immobilières commerciales Les Affaires-JLR Solutions foncières en 2021 ? Un petit indice : pariez sur les immeubles industriels.
Au moment où vous lirez ces lignes, l’annonce de la vente du centre de distribution de L’Oréal sera sans doute déjà officialisée. L’immeuble montréalais du 3500, rue Douglas-B.-Floreani, situé près du parc-nature du Bois-de-Liesse, devrait avoir été vendu par son propriétaire, une division de l’entreprise montréalaise Divco, pour une somme de plus de 80 millions de dollars (M$). Dans les coulisses, on chuchote que l’acheteur serait Concert Properties. Il s’agirait d’une première acquisition en sol québécois pour cette société immobilière de Vancouver, et L’Oréal y aurait renouvelé son bail jusqu’en 2031.
Cette vente est le sujet de l’heure dans l’industrie de l’immobilier commercial. Ici… et ailleurs au pays. Selon plusieurs sources, l’acheteur aurait payé l’équivalent de 210 $ le pied carré pour acquérir cet entrepôt qui fait actuellement l’objet d’un agrandissement de 95 000 pieds carrés. Une fois les travaux terminés, en 2021, le bâtiment aura une superficie de 425 000 pieds carrés. Le taux de capitalisation ne dépassera pas les 3,75 %, a-t-on indiqué à Les Affaires sous le couvert de l’anonymat.
Du jamais vu au Québec
« C’est du jamais vu dans le bâtiment industriel au Québec », soulève Louis Grenier, partenaire principal chez LGP Stratégies immobilières. L’actuelle demande pour les immeubles industriels fait sauter la banque, remarque cet expert qui évolue dans ce secteur depuis plus de 40 ans. Cette hausse de valeur des actifs industriels a évidemment des répercussions sur les baux. « Pour la première fois de ma carrière, j’ai vu cette année des entreprises signer des ententes de 18 $, 19 $, voire 20 $ le pied carré net. C’est complètement fou ! » ajoute-t-il.
Scott Speirs, courtier immobilier à CBRE, n’est pas du tout surpris de cet engouement pour l’immobilier industriel. « C’est dans le Grand Montréal que ce segment de marché enregistre la plus forte croissance du pays. Les taux d’inoccupation sont désormais sous la barre des 3 % », affirme le courtier qui est aussi vice-président exécutif de l’agence immobilière. Il souligne également la rareté de ces immeubles. « Il y a peu de nouvelles constructions et le commerce en ligne explose. Toutes les conditions sont en place pour que la vente d’immeubles industriels au Québec atteigne des marques records. »
En comparaison, le pied carré industriel se vend à un coût moyen de 307 $ à Vancouver, selon le rapport du troisième trimestre 2020 de l’agence Lee & Associates. Toujours selon cette agence, une entreprise à numéro aurait payé l’équivalent de 246 $ le pied carré le printemps dernier pour acquérir le 455 Magna Drive, situé dans le secteur Aurora, à une heure au nord de Toronto.
Flairer la bonne affaire
Le président de Groupe Quint, Ian Quint, compte bien tirer profit de cette frénésie pour les espaces industriels. Ces jours-ci, il analyse l’intérêt de potentiels acheteurs pour son immeuble du 401, rue Marie-Curie, à Vaudreuil. « Nous demandons plus ou moins 200 $ le pied carré pour ce mégacomplexe de plus de 533 000 pieds carrés », indique-t-il. Ce qui se traduirait par une transaction de plus de 100 M$. Selon le Registre foncier du Québec, Groupe Quint a acheté cet entrepôt vacant – son ancien locataire était un centre de distribution de Kraft Heinz Canada – pour moins de 26 M$ en décembre 2018. Depuis, le bâtiment a été subdivisé en trois. Transport Robert et Parmalat font partie des principaux locataires.
De son côté, Groupe Montoni vient d’obtenir 88 M$ pour la vente de ses parts, soit 50 %, dans un portefeuille de 11 bâtiments industriels situés dans la grande région de Montréal. Les édifices d’Elopak
(3720, avenue des Grandes-Tourelles, à Boisbriand) et de Bleu Tech Montréal (4150, autoroute Chomedey, à Laval) font partie de cette transaction. La société néo-écossaise Summit Industrial Income Reit a versé un peu plus de 180 $ le pied carré afin de devenir propriétaire à 100 % de ces immeubles. Notons que puisque cette transaction a été officiellement signée le 9 octobre, elle n’a pu être retenue pour le présent classement.
S’inviter sur le marché
Bien que le marché des tours de bureaux se fasse plus discret, plusieurs surveillent le sort de l’ancien siège social d’Aldo, situé au 2500, rue Émile-Bélanger, dans l’arrondissement montréalais de Saint-Laurent. L’entreprise Garda World compte y aménager son siège social à l’été 2021. « Ce nouveau locataire pourrait éventuellement inciter le propriétaire du complexe, Canpro Investments – qui appartient à la famille Azrieli – à vouloir mettre l’immeuble en vente », ont confié plusieurs sources à Les Affaires. Ce complexe moderne de 300 000 pieds carrés est évalué à 92,3 M$ dans le plus récent rôle d’évaluation municipal.
Nouveau record en vue ?
Enfin, plusieurs gestionnaires et propriétaires d’immeubles ont les yeux tournés vers Cominar et son portefeuille immobilier, évalué à plus de 6,6 milliards de dollars. En septembre, ce fonds de placement immobilier a annoncé que son conseil des fiduciaires lançait un processus d’examen stratégique structuré. L’objectif : établir, examiner et évaluer une vaste gamme d’options potentielles afin d’accroître la valeur pour les porteurs de parts. Certains gestionnaires immobiliers avancent que la vente complète des actifs fait partie des scénarios envisagés.
Cominar constitue l’un des plus importants fonds de placement immobilier diversifiés du Canada, ainsi que le plus important propriétaire d’immeubles commerciaux de la province. Il détient 314 immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des immeubles industriels dans les régions de Montréal, de Québec et d’Ottawa.
Le portefeuille de Cominar totalise plus de 35,8 millions de pieds carrés.
