Wow! Le titre vous a accroché autant que s’il s’était agi d’un tout autre sujet… ? Et vous pensez que c’est impossible ? Vous avez raison! C’est vrai pour bien des gens. Mais, il y a notamment les personnes détenant des immeubles à revenus qui peuvent rêver à ce fantasme…
La technique que nous allons voir ne s’applique pas à tous les cas. Cependant, bien des personnes auraient intérêt à comprendre, ne serait-ce que la base de ce qui suit.
Lorsqu’on détient un immeuble locatif de façon personnelle - et non dans une société par actions – une « équité » s’accumule avec le temps sur cet immeuble. Or, cette équité, soit la valeur de l’immeuble moins sa dette, n’est pas accessible, monétairement parlant. C’est justement en ayant accès à cette liquidité que l’on peut possiblement vivre pendant un certain de temps sans avoir à payer d’impôt.
Évidemment, lorsqu’on travaille, on doit payer de l’impôt sur ses revenus… il sera possible de vivre plusieurs années sans payer d’impôt dans la mesure où on n’a pas d’autres sources de revenus ou que celles-ci sont assez faibles pour ne pas déclencher d’impôt payable.
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Quand je dis que cette technique ne s’adresse pas à tout le monde, je veux dire que l’équité sur l’immeuble doit être relativement élevée pour qu’il vaille la peine de mettre en place la stratégie.
Essentiellement, il s’agit de créer une société par actions qui deviendra propriétaire de l’immeuble. Lorsqu’on transfert un bien à une société par actions, notamment un immeuble, on choisit le prix de transfert qu’on veut dans la limite où il respecte les règles fiscales.
Par exemple, pour une bâtisse, le prix choisi sera souvent celui de la « valeur aux livres » fiscale, techniquement appelée « fraction non amortie du coût en capital », que je synthétiserai par « FNACC ». Cette valeur est la valeur « amortie » de la bâtisse, c’est-à-dire la valeur initiale réduite de l’amortissement qui a été pris au fil du temps.
Dans un contexte où un immeuble a pris de la valeur, si on ne veut pas déclencher d’imposition au moment du transfert pour le cédant, on doit choisir un prix de transfert correspondant à la FNACC pour une bâtisse et au coût initial pour un terrain – car un terrain ne peut être amorti.
Ainsi, une société par action devient propriétaire de l’immeuble et le cédant reçoit quelque chose en retour de cette cession. Ce « quelque chose » doit être constitué d’au moins une action. À cette action, ou ces actions, peuvent être ajoutés d’autres éléments, notamment de l’argent ou un billet payable à demande.
Que l’on reçoive ou non autre chose que des actions en retour de l’immeuble, le résultat final sera le même : la FNACC d’une bâtisse ainsi que le coût d’un terrain (diminués de la dette assumée par la société) pourront être récupérés. Autrement dit, on peut sortir de l’argent de la société libre d’impôt… Si le montant est assez élevé, on peut vivre un certain temps sur ces liquidités.
Prenons un exemple afin de bien comprendre.
Disons qu’un individu détient personnellement un immeuble à revenus dont la valeur marchande est de 2M $. Disons également, pour faire un exemple plus complet, que le solde du prêt hypothécaire sur cet immeuble est de 400 000 $ et que la FNACC est de 700 000 $. Quand je parle de la FNACC, je fais également référence au coût du terrain car, je le répète, un terrain n’est pas un bien amortissable aux fins fiscales.
Afin d’éviter un impôt immédiat, l’actionnaire choisira un prix de transfert, techniquement appelé « somme convenue » égal à la FNACC, soit 700 000 $. Or, quelle est la valeur du bien qui a été transféré à la société ? Il s’agit de l’équité de l’immeuble, soit 1 600 000 $ (2M $ moins le solde du prêt hypothécaire de 400 000 $, que l’on suppose payé par la société dans le futur).
Comme je l’ai mentionné précédemment, l’actionnaire doit recevoir au moins une action. S’il ne reçoit pas d’argent ou de billet en plus de l’action, la valeur de son action est de 1,6M $.
S’il reçoit un billet de la société, la valeur de son action diminuera d’autant. Si c’est une société nouvellement créée, il est évident qu’elle ne dispose pas de liquidités et émettra un billet à la faveur de l’actionnaire. Dès que les liquidités seront suffisantes, l’actionnaire pourra se faire rembourser son billet sans impôt.
Supposons maintenant qu’il reçoive un billet pour un montant de 100 000 $. La valeur de son action (ou de ses actions) sera ainsi de 1,5M $ afin de totaliser les 1,6M $ de la valeur du transfert. Cette valeur de 1,5M $ correspond ainsi à la valeur nette de l’immeuble (valeur marchande de 2M $ moins solde du prêt hypothécaire de 400K $ = 1,6M $) moins la dette de la société envers l’actionnaire, ce billet de 100 000 $.
En passant, s’il vendait immédiatement cette action, un gain en capital serait généré et le montant de ce gain serait de 1,5 M$ moins le coût fiscal de cette action qui est de 200 000 $ dans notre exemple soit la somme convenue de 700 000 $ moins le montant du billet de 100 000 $ ainsi que la dette de 400 000 $ assumée par la société. Le gain en capital total serait donc de 1,3M $. Comme le gain en capital est imposable à 50 %, un montant de 650 000 $ serait imposable..
Or, le coût fiscal de l’action reçue, 200 000 $, peut, lui aussi, être sorti libre d’impôt par l’actionnaire car il s’agit de « capital », techniquement appelé « capital versé ». Ce capital peut être réduit à n’importe quel moment à 1 $. Cette réduction future augmentera toutefois d’autant le gain en capital au moment de la vente de ses actions à un tiers.
Au total, notre actionnaire aura donc récupéré 300 000 $ sans impôt de sa société, soit 100 000 $ sous forme de billet au moment du transfert et 200 000 $ à sa convenance dans le futur.
Avec 300 000 $ sans impôt, somme qui aurait été inaccessible s’il avait gardé l’immeuble à titre personnel, on peut présumer que notre actionnaire pourra vivre quelques années…
Le montant pouvant ainsi être sorti libre d’impôt de la société est donc égal au calcul suivant :
Somme convenue moins passif assumé par la société
Tout ce qui ne sera pas sorti au moment du transfert (même sous forme de billet payable ultérieurement) pourra l’être dans le futur grâce à une réduction du capital versé.
À remarquer que nous n’avons illustré la vente de l’immeuble à court terme. Si tel était le cas, il y aurait une forte imposition car, en plus des impacts au niveau de l’actionnaire, la société devrait payer de l’impôt sur la récupération de l’amortissement et le gain en capital de l’immeuble.
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